Что такое REIT и как в них инвестировать (опять длинный текст)
О чем: что такое Real estate investment trust и для чего они нужны инвесторам.
Кому: тем, кто хотел бы знать больше о вариантах низкобюджетного инвестирования в недвижимость для получения пассивного дохода.
Поехали. У вас есть миллион евро? Нет? Ничего, давайте представим, что есть. Некоторое время пофантазируем (здесь можно сделать паузу), а потом поговорим об инвестировании.
Можно с достаточной уверенностью предположить, что большинство людей на вопрос “Куда бы вы вложили миллион евро, если бы он у вас был?” ответили “в недвижимость”. Ну да, это классический, в хорошем смысле “олдскульный” способ инвестирования. Теперь вернемся на землю. Миллиона (пока) нет. Есть несколько тысяч или несколько десятков тысяч евро. Значит ли это, что возможности для инвестиций в недвижимость для меня закрыты? Хотелось бы получать пассивный доход, знаете ли…
Сегодня я расскажу о такой форме коллективного инвестирования, как REIT.
Если упрощенно, то REIT или Real estate investment trust - это компания, которая владеет и, как правило, управляет объектами недвижимости, которые приносят доход. Этим доходом такая компания делится со своими инвесторами.
Приобретаемые REIT объекты выходят за рамки традиционной недвижимости, с которой большинство знакомо, например, жилые дома или коммерческие здания. Такая компания может владеть вышками сотовой связи, трубопроводами, центрами обработки данных, складами, общественными хранилищами, торговыми центрами, отелями, медицинскими учреждениями и многим другим.
Какая компания может считаться REIT
Для того, чтобы компания могла считаться REIT, она должна удовлетворять нескольким важным условиям.75% ее имущества должны составлять недвижимость, денежные средства или казначейские облигации США.
Не менее 75% дохода компании должны генерироваться из доходов с аренды, ссуд и прибыли от перепродажи недвижимости
Как минимум 90% облагаемого налогом дохода должны быть выплачены акционерам (инвесторам) В компании должно быть не менее 100 акционеров после первого года деятельности
Половиной акций должно владеть более пяти человек.
Не залазя слишком вглубь, можно сказать что существует два основных типа REIT компаний.
Equity REIT. Это компании, которые владеют недвижимостью и зарабатывают преимущественно на ее аренде
и Mortgage REIT или ипотечный REIT инвестирует в ипотеку, обеспеченные ипотекой ценные бумаги и связанные с ними активы и генерирует доход за счет процентного дохода.
Вот несколько сайтов крупных REIT компаний:
https://www.crowncastle.com/ (коммуникации)h ttps://www.prologis.com/ (4000 логистических центров по всему миру) https://www.simon.com/ (325 торговых центров в США) https://publicstorage.com/ (услуги самостоятельного хранения, 2200 точек в мире)
Что приобретает инвестор?
Инвестор покупает акции REIT компании, которая, в свою очередь владеет недвижимостью. Прибыль, которая генерируется при управлении компании, делится между владельцами акций. Принципиальное отличие акций REIT и иных акций, торгуемых, например, на фондовом рынке, в том, что владелец акций REITS получает дивиденды, не продавая акции.Тогда как владелец акций на фондовом рынке может заработать, только продавая акции с прибылью.
Стоит ли инвестировать в REIT?
Как и с любыми иными инвестициями, ответ зависит от ваших целей. Я имею в виду конкретные цели, а не “мне бы заработать, да побольше и ничем не рисковать”. Инвестиции, как, например, поездку, можно и нужно планировать. Маршрут, расходы, продолжительность, конечная цель и так далее. Не знаете как планировать? Давайте обсуждать вместе.
Как уже отмечалось, REIT фокусируется почти исключительно на получении дивидендов для инвесторов. Таким образом, тем, кто ожидает 40% -ную прибыль или более в год, лучше смотреть в ином направлении. Например, инвестируя в стартапы, занимающиеся инновационными биотехнологиями, облачными хранилищами или компании, ориентированные на искусственный интеллект, пытающиеся изменить наше с вами будущее. REIT больше подходят для инвесторов, которым требуются стабильный и пассивный доход, особенно для тех, кто уже подумывает о том, чтобы отойти от дел и наслаждаться жизнью.Хотя и молодые инвесторы могут быть заинтересованными в REIT, чтобы защитить свой инвестиционный портфель от крупных рыночных стрессов. Тут надо заметить, что REIT, которые работают в секторах с устойчивым спросом во время экономических трудностей, считаются лучшими REIT для инвестиций. Вот еще одна любопытная инфографика на тему специализации различных REIT.
Как мы видим, три топ направления этоИпотека. Розница. Коммерция. На какие REIT стоит обратить внимание в период пандемии?
Тут нужно, как мне кажется, исходить из следующего. Сотни миллионов людей в настоящее время находятся в той или иной форме на карантине или в домашних условиях. Это, безусловно, удар для операторов торговых центров, теряющих и прибыль и арендаторов. С другой стороны, какие отрасли работают, как правило, в обычном режиме в эти трудные времена? По большей части, продуктовые магазины. Людям всегда нужно будет покупать продукты питания.
Можно также предположить, что услуги компаний, предлагающие услуги по самостоятельному хранению, будут также востребованы. К сожалению, вследствие нынешнего кризиса миллионы, если не десятки миллионов людей будут испытывать экономические трудности. Многие из них могут оказаться в ситуации, когда им приходится продавать свое жилье и и переезжать в меньшее по площади. Соответственно, у них может появиться потребность арендовать складские помещения для своих вещей.
Это все, разумеется, размышления и предположения. Прошу не воспринимать это как утверждение или инструкцию к действию. Вывод: чем больше мы знаем о вариантах инвестирования, чем лучше разбираемся в вариантах, тем вероятнее сделаем правильный выбор.
Ведь получать пассивный доход - это здорово! Даже если у нас нет (временно, разумеется) миллиона евро.