О типичных ошибках покупателей зарубежной недвижимости
Если полистать, к примеру, Facebook, то найдётся множество групп под названием «Инвестиции в недвижимость» или «Инвестиции в зарубежную недвижимость». Объекты, предлагаемые на этих страницах, как правило, имеют весьма размытую инвестиционную привлекательность.
По крайней мере, крайне редко доказательно описывается именно инвестиционная выгода от покупки рекламируемых объектов.
Будем все-таки исходить из классического определения этого термина из Википедии: «Инвестиции — это размещение капитала с целью получения прибыли».
Когда речь идет о недвижимости, получение прибыли может происходить двумя основными способами. Либо за счет перепродажи недвижимости с выгодой, либо за счет дохода с аренды.
Когда речь идет о перепродаже, то один из стандартных способов заработать, по крайней мере при покупке недвижимости в курортных странах, это покупка квартиры на нулевом этапе и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию. Тут есть несколько подводных камней, о которых я расскажу.
Покупатель квартиры в строящемся проекте рассчитывает на доход, исходя либо из обещаний риэлтора, либо/и из плана повышения стоимости квартир застройщиком. Достаточно типичная ситуация, например, для Турции: застройщик за год строительства объекта повышает цену на 20-30%. Покупатель, таким образом, рассчитывает получить эту доходность через год, перепродав квартиру. Проходит год, дом построен. Застройщик действительно поднял цены на 20-30%. Но когда владелец квартиры начинает продавать ее по новой цене, то выясняется следующее: застройщик не продал все квартиры и теперь продавец конкурирует с застройщиком, продавая аналогичные квартиры по той же цене, что и застройщик. Также выясняется, что еще половина квартир в этом доме куплено инвесторами в расчете на 20-30% дохода с перепродажи. Нашему инвестору приходится конкурировать и с теми и с другими. Товар одинаков, поэтому единственный способ вырваться вперед - снижать цену. Причем заметно, так как новый покупатель при иных равных предпочтет покупать у застройщика, а не у перепродавца. Также, как правило, продавец забывает, что в цену застройщика уже включена комиссия риэлтора, которая может составлять 10% и более. Таким образом продавцу нужно в эту цену втиснуть еще и комиссию, причем не меньше, чем дает застройщик. Иначе какой интерес риэлтору заниматься вашей квартирой? В результате, ожидаемая прибыль либо снижается до минимума, либо продавец и вовсе уходит в минус.
Я уже не говорю о том, что за это время, скорее всего, рядом с вашим домом выросли или строятся иные проекты, так что придется очень постараться, чтобы продать именно вашу квартиру.
Ежели говорить об аренде, то тут наиболее часто встречающаяся ошибка - это попытка совместить пользование квартирой и сдачу ее в аренду. Несомненно, эта схема возможна, но доход с аренды такой квартиры стоит воспринимать как бонус, а не как инвестицию. К тому же, владелец такой квартиры обычно хочет ею пользоваться в самый горячий сезон, когда спрос на аренду наиболее высокий. Стоит также помнить, что в курортных городах многих стран краткосрочная аренда либо запрещена (Таиланд, например) либо лицензируется (Турция, Испания). Нарушение правил может привести к крупным штрафам и даже к тюремному сроку (Таиланд).
Еще одна ошибка владельца квартиры, который хочет получать доход с аренды, это расчет на то, что местное агентство, продавшее вам квартиру, будет активно заниматься ее сдачей. В обычном агентстве риэлтор занимается в первую очередь продажей (заработок больше), а уж потом - арендой. Если в агентстве нет отдельного департамента по аренде, то скорее всего ваша квартира будет сдаваться от случая к случаю и ожидаемой прибыли не принесет.
Поэтому имеет смысл перед тем, как инвестировать в недвижимость за рубежом, особенно в курортных городах с ярко выраженной сезонностью, выбрать агентство, которое действительно в состоянии сдавать вашу квартиру (на сайте агентства должен быть большой выбор квартир, они должны быть в главных поисковых системах, таких как airbnb и booking, с положительными отзывами и высокой оценкой) либо, если вы хотите купить квартиру для перепродажи, заранее продумать, как вы будете ее перепродавать, по какой цене и стоит ли вообще инвестировать. Еще лучше, когда у застройщика есть управляющая компания, которая берет на себя гарантии дохода с аренды.
У нас в Финляндии есть такое понятие, как "ostokrapula". Дословно это означает "похмелье после покупки" или "сожаление о покупке".
Стоит заранее рассчитать все риски и уж потом вкладывать деньги. Не полагаясь ни в коем случае на эмоции.